Premessa
Quando un immobile è in comproprietà tra eredi, e uno di essi desidera dividerlo, ma gli altri si oppongono, la legge italiana offre una soluzione legale attraverso la divisione giudiziale. Questa procedura permette di trasformare le quote indivise dei vari coeredi in proprietà esclusive di specifiche porzioni del bene, qualora esso sia divisibile.
Consenso per la vendita; c’è un obbligo alla comproprietà?
In caso di comunione ereditaria, per vendere l’immobile è necessario il consenso di tutti i comproprietari, poiché ciascuno deve firmare il rogito notarile. Tuttavia, nessuno può essere obbligato a mantenere la comproprietà di un bene se non lo desidera. La legge italiana prevede che ogni comproprietario possa vendere la propria quota indivisa rispettando il diritto di prelazione degli altri comproprietari.
Divisione Giudiziale
Se non è possibile raggiungere un accordo per la vendita o la divisione consensuale dell’immobile, qualsiasi comproprietario può chiedere la divisione giudiziale. Questo diritto è imprescrittibile e può essere esercitato in qualsiasi momento. La divisione giudiziale si articola in due fasi:
-
- Accertamento del diritto: Verifica dei diritti di ciascun partecipante sul bene comune.
-
- Trasformazione della comunione: Sostituzione della comunione ereditaria con una proprietà esclusiva su una porzione specifica del bene, se divisibile.
Procedura di divisione
Il comproprietario che intende chiedere la divisione giudiziale deve predisporre un atto di citazione, assistito da un avvocato, da presentare al Tribunale del luogo dove si trova l’immobile comune. Se l’immobile è parte di un’eredità, è competente il Tribunale del luogo di apertura della successione. L’atto di citazione deve essere notificato a tutti i comproprietari.
Esito della divisione
Una volta accertata l’assenza di un accordo e l’indivisibilità dell’immobile in natura, il giudice verifica se uno dei coeredi desidera acquistare le quote degli altri. Se ci sono più offerenti, il giudice preferisce chi già vive nell’abitazione o, in mancanza, colui che possiede la quota maggiore. Se questi criteri non risolvono il contrasto, si procede con l’estrazione a sorte. Qualora nessuno sia interessato a mantenere la proprietà, si procede con la vendita all’asta, seguendo le regole delle aste giudiziarie dei beni pignorati.
Applicabilità della divisione giudiziale alle comunioni legali tra coniugi
La divisione giudiziale non riguarda solo le comunioni ereditarie, ma può essere applicata anche alle comunioni legali tra coniugi, che si sciolgono principalmente per separazione personale o divorzio. Tuttavia, la domanda di scioglimento della comunione non può essere presentata prima che la sentenza di separazione sia divenuta definitiva (Cass. 23 giugno 1998 n. 6234).
Conclusione
In sintesi, la divisione giudiziale di un immobile in comproprietà tra eredi è una procedura legale che consente di trasformare le quote indivise in proprietà esclusive su porzione dell’immobile, o di vendere l’immobile all’asta, qualora non sia divisibile in natura. Ogni comproprietario ha il diritto imprescrittibile di chiedere la divisione in qualsiasi momento, garantendo così una soluzione legale in caso di disaccordo tra gli eredi.
