Premessa Quando un immobile è in comproprietà tra eredi, e uno di essi desidera dividerlo, ma gli altri si oppongono, la legge italiana offre una soluzione legale attraverso la divisione giudiziale. Questa procedura permette di trasformare le quote indivise dei vari coeredi in proprietà esclusive di specifiche porzioni del bene, qualora esso sia divisibile. Consenso per la vendita; c’è un obbligo alla comproprietà? In caso di comunione ereditaria, per vendere l’immobile è necessario il consenso di tutti i comproprietari, poiché ciascuno deve firmare il rogito notarile. Tuttavia, nessuno può essere obbligato a mantenere la comproprietà di un bene se non lo desidera. La legge italiana prevede che ogni comproprietario possa vendere la propria quota indivisa rispettando il diritto di prelazione degli altri comproprietari. Divisione Giudiziale Se non è possibile raggiungere un accordo per la vendita o la divisione consensuale dell’immobile, qualsiasi comproprietario può chiedere la divisione giudiziale. Questo diritto è imprescrittibile e può essere esercitato in qualsiasi momento. La divisione giudiziale si articola in due fasi: Procedura di divisione Il comproprietario che intende chiedere la divisione giudiziale deve predisporre un atto di citazione, assistito da un avvocato, da presentare al Tribunale del luogo dove si trova l’immobile comune. Se l’immobile è parte di un’eredità, è competente il Tribunale del luogo di apertura della successione. L’atto di citazione deve essere notificato a tutti i comproprietari. Esito della divisione Una volta accertata l’assenza di un accordo e l’indivisibilità dell’immobile in natura, il giudice verifica se uno dei coeredi desidera acquistare le quote degli altri. Se ci sono più offerenti, il giudice preferisce chi già vive nell’abitazione o, in mancanza, colui che possiede la quota maggiore. Se questi criteri non risolvono il contrasto, si procede con l’estrazione a sorte. Qualora nessuno sia interessato a mantenere la proprietà, si procede con la vendita all’asta, seguendo le regole delle aste giudiziarie dei beni pignorati. Applicabilità della divisione giudiziale alle comunioni legali tra coniugi La divisione giudiziale non riguarda solo le comunioni ereditarie, ma può essere applicata anche alle comunioni legali tra coniugi, che si sciolgono principalmente per separazione personale o divorzio. Tuttavia, la domanda di scioglimento della comunione non può essere presentata prima che la sentenza di separazione sia divenuta definitiva (Cass. 23 giugno 1998 n. 6234). Conclusione In sintesi, la divisione giudiziale di un immobile in comproprietà tra eredi è una procedura legale che consente di trasformare le quote indivise in proprietà esclusive su porzione dell’immobile, o di vendere l’immobile all’asta, qualora non sia divisibile in natura. Ogni comproprietario ha il diritto imprescrittibile di chiedere la divisione in qualsiasi momento, garantendo così una soluzione legale in caso di disaccordo tra gli eredi.

È possibile intestare la casa all’altro coniuge senza pagare tasse in sede di separazione consensuale o giudiziale, o di divorzio, come parte degli accordi di divisione dei beni. Trasferimento esentasse. L’intestazione della casa può essere utilizzata come strumento per ridurre o eliminare l’obbligo di versare l’assegno di mantenimento all’ex coniuge. Il trasferimento della proprietà dell’immobile può beneficiare di esenzioni o riduzioni dell’imposta di registro, imposta di bollo e imposte catastali, a patto che l’accordo sia contenuto nell’atto di separazione omologato dal giudice e sia finalizzato alla risoluzione della crisi coniugale. Attenzione: nel caso di accordo in sede di separazione, l’accordo raggiunto non ha valore vincolante definitivo. In sede di divorzio, la moglie potrebbe tornare a chiedere l’assegno di mantenimento, anche se ha rinunciato in precedenza in cambio dell’intestazione della casa. Trasferimento consigliato solo con il divorzio, dunque. Per tutelarsi da eventuali ripensamenti, è infatti consigliabile posticipare l’intestazione della casa alla moglie al momento del divorzio definitivo. Condizione per l’esenzione fiscale è che l’accordo deve essere contenuto nell’atto di separazione o divorzio omologato dal giudice. L’accordo deve inoltre essere finalizzato alla risoluzione della crisi coniugale.

di   Nicola Frivoli – Avvocato. Vanno contemperati gli interessi dei coniugi e dei minori senza arrecare pregiudizio ad alcuno; in tal senso può essere assegnata la casa coniugale al marito qualora le condizioni di salute dello stesso impediscano un collocamento differente che vada ad alterare l’equilibrio psico-fisico del soggetto affetto da una grave patologia. di   Nicola Frivoli – Avvocato. Commento a: Trib. Perugia, sez. I – civ., ord., 22 marzo 2024 La ricorrente depositava presso il Tribunale competente ricorso per separazione giudiziale dal marito esponendo che dall’unione erano nati due figli, attualmente minori, e che la famiglia aveva vissuto nella casa di proprietà del suocero concessa in comodato d’uso alla coppia prima del matrimonio. La moglie riferiva di svolgere attività lavorativa con contratto a chiamata, mentre il marito era socio di una società. Riferiva, altresì, che il resistente aveva intrattenuto una relazione extraconiugale ma che aveva preferito indugiare nella richiesta di separazione atteso che il coniuge nel frattempo si era ammalato gravemente. Concludeva chiedendo pronunciarsi la separazione con addebito al marito, disponendo l’affido condiviso dei figli minori e l’assegnazione a sé della casa coniugale, oltre un mantenimento per se stessa e per i figli.  Si costituiva il marito deducendo di versare in condizioni di salute gravi, negava la relazione extraconiugale, riferendo che, invece, era la moglie che aveva intrattenuto relazioni stabili. Concludeva chiedendo l‘addebito della separazione alla moglie, l’assegnazione della casa coniugale in considerazione delle proprie condizioni di salute, il collocamento paritario dei bambini e negando un mantenimento in favore della moglie, atteso che la stessa aveva sempre lavorato a tempo pieno. All’udienza fissata per comparizione delle parti il giudice verificata l’impossibilità della conciliazione, disponeva emettendo i provvedimenti temporanei ed urgenti, affidando, in maniera condivisa i figli minori, poneva a carico del marito l’obbligo di versare un assegno di mantenimento in favore dei figli, oltre al 50% delle spese straordinarie, nulla per la moglie, e assegnava la casa coniugale al marito in considerazione della gravità della patologia di cui era affetto. Il giudice adito, nel decidere in via provvisoria in merito all’assegnazione della casa coniugale, aveva valutato che la moglie, unitamente ai figli minori, si era trasferita da qualche mese dai genitori, mentre il marito era rimasto in casa e, a causa della gravissima malattia, si sottoponeva a cicli di terapie. Posto ciò, deriverebbe un notevole pregiudizio il trasferimento in un’altra abitazione del marito, considerando, altresì, che lo stesso dovrebbe reperire un’abitazione adatta alle sue necessità e alle sue gravi condizioni di salute. Precisava, inoltre, il giudicante che l’assegnazione della casa coniugale al marito non contrastava con l’interesse dei figli minori, bensì si affiancava nella misura in cui si deve considerare la necessità di assicurare condizioni di vita quanto più possibile serena e stabili per il padre, unitamente ai momenti di condivisione di vita con i bambini. Non va sottaciuto che il padre si sottoponeva periodicamente ai cicli di terapie, pertanto andava mantenuto il collocamento prevalente presso la madre, ma, in ogni caso, andavano assicurati gli incontri periodici con il padre il quale, pur in considerazione delle sue precarie condizioni di salute, non può veder esautorato del suo ruolo con i figli. In conclusione, il giudice invitava le parti a trovare un accordo conciliativo, in mancanza, rigettava le richieste istruttorie di ammissione di prova orale nonché di CTU e il giudizio sarebbe proseguito nelle forme previste dal codice di rito con rinvio della causa per la precisazione delle conclusioni.